LTV, DTI, DSR

 

LTV, DTI, DSR, 아직도 헷갈리시나요? 내 집 마련의 첫걸음, 대출 필수 용어 3가지를 5분 만에 완벽하게 이해하고 나의 대출 가능액을 예측해보세요.

내 집 마련의 꿈을 안고 부동산 정보를 알아보다 보면 LTV, DTI, DSR 같은 낯선 용어들 때문에 머리가 지끈거리신 적 없으신가요? 저도 처음엔 정말 복잡하게만 느껴졌어요. 하지만 알고 보면 이 세 가지는 내 대출 한도를 결정하는 가장 중요한 열쇠랍니다. 오늘 이 글을 끝까지 읽으시면, 더 이상 대출 상담 창구에서 당황하지 않고 자신 있게 질문하는 나 자신을 발견하게 될 거예요! 😊

 

1. LTV (담보인정비율): 집값을 기준으로 🏠

LTV(Loan To Value ratio)는 가장 기본이 되는 개념이에요. 아주 간단하게, '내가 사려는 집의 가격 대비 얼마까지 빌릴 수 있는가?'를 나타내는 비율입니다. 은행 입장에서 '이 집을 담보로 잡으면 이만큼은 빌려줘도 안전하겠다'라고 판단하는 기준인 셈이죠.

예시로 쉽게 이해하기 📝

만약 5억 원짜리 아파트를 사려고 하고, 해당 지역의 LTV가 70%라면 어떻게 될까요?

  • 계산: 5억 원 × 70% = 3억 5,000만 원
  • 결론: 최대 3억 5,000만 원까지 주택담보대출이 가능하다는 의미입니다.

물론, LTV는 정부의 부동산 정책, 주택이 위치한 지역(규제지역/비규제지역), 이미 주택을 보유하고 있는지 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.

 

2. DTI (총부채상환비율): 내 소득을 기준으로 💰

LTV가 '집'을 기준으로 했다면, DTI(Debt To Income)는 '대출받는 사람의 소득'을 기준으로 대출 한도를 정하는 방식이에요. 즉, '연 소득에 비해 빚을 갚을 능력이 충분한가?'를 따져보는 지표입니다.

DTI 계산에는 '주택담보대출의 연간 원리금 상환액'과 '기타 대출의 연간 이자 상환액'이 포함됩니다. 여기서 중요한 점은 다른 대출은 원금은 빼고 이자만 본다는 점이에요.

💡 DTI 쉽게 계산하기
연 소득이 1억 원이고, DTI가 40%로 적용된다면, 1년 동안 주택담보대출 원리금과 다른 대출 이자를 합쳐 4천만 원을 넘지 않는 범위 내에서만 새로운 대출이 가능합니다.

 

3. DSR (총부채원리금상환비율): 가장 강력한 최종 보스 🛡️

DSR(Debt Service Ratio)은 현재 가장 강력하고 중요한 대출 규제라고 할 수 있어요. DTI와 비슷하게 소득을 기준으로 하지만, 훨씬 더 깐깐하게 봅니다. DTI가 다른 대출의 '이자'만 봤다면, DSR은 '모든 대출의 원금과 이자를 모두 합산'해서 계산하기 때문입니다.

여기에는 주택담보대출은 물론, 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 마이너스 통장, 카드론까지 나의 모든 금융 부채가 포함됩니다.

⚠️ '스트레스 DSR'을 아시나요?
2024년부터는 미래에 금리가 오를 가능성까지 미리 반영하는 '스트레스 DSR' 제도가 단계적으로 시행되고 있어요. 실제 대출 금리에 가산금리를 더해 대출 한도를 산정하기 때문에, 내가 받을 수 있는 대출 금액이 생각보다 더 줄어들 수 있으니 꼭 확인해야 합니다.

한눈에 보는 LTV, DTI, DSR 비교 📝

구분 LTV DTI DSR
기준 주택 가격 연소득 연소득
적용 대출 주택담보대출 주택담보대출(원리금) +
기타대출(이자)		 모든 대출(원리금)
규제 강도 낮음 중간 높음

자주 묻는 질문 ❓

Q: LTV, DTI, DSR 중 하나만 충족하면 대출이 가능한가요?
A: 아니요, 세 가지 기준을 모두 충족해야 합니다. 은행은 LTV로 나온 한도와 DSR로 나온 한도 중 더 낮은 금액으로 최종 대출 가능액을 결정합니다.
Q: 소득이 없는 주부나 학생도 대출을 받을 수 있나요?
A: 소득 증빙이 어려운 경우, 배우자의 소득을 합산하거나 국민연금/건강보험료 납부 내역, 신용카드 사용액 등을 추정 소득으로 인정해주는 경우도 있습니다. 하지만 DSR 규제 때문에 소득 없이는 대출받기가 매우 어렵습니다.
Q: 스트레스 DSR은 모든 대출에 적용되나요?
A: 2024년부터 은행권 주택담보대출을 시작으로 단계적으로 확대되고 있으며, 2025년 하반기부터는 제2금융권을 포함한 대부분의 가계대출에 적용될 예정입니다. 정책에 따라 변동될 수 있으니 대출 시점에 확인이 필요합니다.

이제 LTV, DTI, DSR에 대한 감이 좀 잡히셨나요? 내 집 마련을 위한 첫걸음, 정확한 정보와 꼼꼼한 계획에서 시작됩니다. 더 궁금한 점이 있다면 언제든 댓글로 질문해주세요! 😊